Les loyers baissent. Alors pourquoi cela n’apparaît-il pas dans les données sur l’inflation ?

La Réserve fédérale pourrait avoir un problème de logement. À tout le moins, il y a une énigme en matière de logement.

L’inflation globale a considérablement diminué au cours de l’année écoulée. Mais le logement s’est avéré une exception tenace – et surprenante. Le coût du logement a augmenté de 6 pour cent en janvier par rapport à l’année précédente, et a augmenté plus rapidement sur une base mensuelle qu’en décembre, selon le ministère du Travail. Cette accélération a été l’une des principales raisons de la hausse globale des prix à la consommation le mois dernier.

La persistance de l’inflation immobilière pose un problème aux responsables de la Fed, qui se demandent quand réduire les taux d’intérêt. Le logement est de loin la dépense mensuelle la plus importante pour la plupart des familles, ce qui signifie qu’il pèse lourdement sur les calculs d’inflation. À moins que les prix du logement ne baissent, il sera difficile pour l’inflation dans son ensemble de revenir durablement à l’objectif de 2% fixé par la banque centrale.

“Si vous voulez savoir où va l’inflation, vous devez savoir où va l’inflation du logement”, a déclaré Mark Franceski, directeur général de Zelman & Associates, une société de recherche sur le logement. L’inflation immobilière, a-t-il ajouté, « ne ralentit pas au rythme auquel nous nous attendions ou que quiconque attendait ».

Ces attentes étaient basées sur des données du secteur privé provenant de sites Web immobiliers comme Zillow et Apartment List et d’autres sociétés privées, montrant que les loyers ont à peine augmenté récemment et ont carrément chuté sur certains marchés.

Pour les acheteurs de logements, la combinaison de la hausse des prix et des taux d’intérêt élevés a rendu le logement de plus en plus inabordable. En revanche, de nombreux propriétaires existants ont été en partie protégés de la hausse des prix car ils ont des prêts hypothécaires à taux fixe dont les versements ne changent pas d’un mois à l’autre.

Toutefois, les prix des logements et les taux hypothécaires n’apparaissent pas directement dans les données sur l’inflation. C’est parce que l’achat d’une maison est un investissement, pas seulement un achat de consommation comme l’épicerie. Au lieu de cela, les données sur l’inflation sont basées sur les loyers. Et comme les données privées montrent une modération des loyers, les économistes s’attendent à ce que le ralentissement apparaisse également dans les données du gouvernement.

Les responsables de la Réserve fédérale ont largement écarté l’inflation immobilière pendant une grande partie de l’année dernière, estimant que les données officielles avaient simplement mis du temps à refléter la tendance au ralentissement apparente dans les données privées. Au lieu de cela, ils se sont concentrés sur des mesures qui excluent le logement, une approche qui, selon eux, reflète mieux les tendances sous-jacentes.

Mais comme la divergence persiste, certains économistes, à l’intérieur et à l’extérieur de la Fed, ont commencé à remettre en question ces hypothèses. Les économistes de Goldman Sachs ont récemment relevé leurs prévisions d’inflation du logement cette année, citant la hausse des loyers des maisons unifamiliales.

“Il se passe clairement quelque chose que nous ne comprenons pas encore”, a déclaré Austan Goolsbee, président de la Banque fédérale de réserve de Chicago, dans une récente interview. «Ils me demandent : ‘Qu’est-ce que tu regardes ?’ Je dirais : « Je surveille le logement parce que c’est ce qui reste bizarre. »

La nature tenace de l’inflation immobilière n’est pas un mystère total. Les économistes savaient qu’il faudrait du temps pour que la modération des loyers observée dans les données du secteur privé se retrouve dans l’indice officiel des prix à la consommation du ministère du Travail.

Il y a deux raisons à ce retard. La première est technique : les données du gouvernement sont basées sur une enquête mensuelle portant sur des milliers de logements locatifs. Toutefois, une unité donnée n’est inspectée qu’une fois tous les six mois. Ainsi, si un appartement est inspecté en janvier et que le loyer augmente en février, cette augmentation n’apparaîtra dans les données que lorsque l’appartement sera à nouveau inspecté en juillet. Cela fait que les données gouvernementales sont en retard par rapport aux conditions, en particulier pendant les périodes de changement rapide.

La deuxième raison est conceptuelle. La plupart des index privés incluent les locations uniquement lorsqu’ils recrutent de nouveaux locataires. Mais le gouvernement vise à capter les coûts du logement pour tous les locataires. Étant donné que la plupart des baux durent un an ou plus et que ceux qui renouvellent leur bail bénéficient souvent d’une réduction par rapport aux personnes louant sur le marché libre, les données du gouvernement s’ajusteront généralement plus progressivement que les indices privés.

Les données publiques et privées devraient à terme converger. Mais on ne sait pas combien de temps ce processus prendra. La hausse rapide des loyers en 2021 et 2022, par exemple, a conduit de nombreuses personnes à rester sur place plutôt que de se lancer dans le marché locatif en effervescence. Cela, entre autres facteurs, peut avoir fait qu’il a fallu plus de temps que d’habitude pour que les loyers du marché soient filtrés dans les données gouvernementales.

Certains signes indiquent qu’un ralentissement est en cours. Les loyers ont augmenté à un taux annuel de moins de 5 % au cours des trois derniers mois, contre un pic de près de 10 % en 2022. Les sources de données privées ne sont pas d’accord sur le degré de ralentissement de l’inflation des loyers, mais elles conviennent que la tendance devrait continuer.

“Pour l’essentiel, ils disent tous la même chose, à savoir que l’inflation des loyers s’est considérablement modérée”, a déclaré Laura Rosner-Warburton, économiste principale chez MacroPolicy Perspectives, une société de recherche économique.

Même si l’inflation des loyers pourrait enfin se modérer, la mesure gouvernementale des coûts pour les propriétaires n’a pas suivi ; elle s’est en fait accélérée dans les données du dernier mois. Et comme les Américains sont plus nombreux à posséder leur logement qu’à le louer, les logements occupés par leur propriétaire dominent la composante logement de l’indice des prix à la consommation.

Les dépenses que la plupart des gens associent à l’accession à la propriété – versements hypothécaires, assurance habitation, entretien et réparations – ne sont pas directement incluses dans les mesures d’inflation.

Au lieu de cela, le gouvernement mesure l’inflation du logement pour les propriétaires en évaluant combien il en coûterait pour louer une maison similaire, un concept connu sous le nom de loyer équivalent au propriétaire. (L’idée est que cela mesure la valeur du « service » lié à la fourniture d’un logement, par opposition aux gains d’investissement liés à sa possession.)

Les mesures de location et d’accession à la propriété évoluent généralement ensemble parce qu’elles sont fondées sur les mêmes données sous-jacentes : l’enquête auprès de milliers de logements locatifs. Mais pour calculer les chiffres de propriété, le ministère du Travail accorde plus de poids aux logements comparables aux logements occupés par leur propriétaire. Cela signifie que si différents types de logements se comportent différemment, les deux mesures peuvent diverger.

C’est peut-être ce qui se passe actuellement, estiment certains économistes. L’essor de la construction d’appartements ces dernières années a contribué à faire baisser les loyers dans de nombreuses villes. Les maisons unifamiliales restent cependant rares, au moment même où des millions de millennials atteignent le stade où ils souhaitent plus d’espace. Cela fait grimper le coût des maisons, tant pour les acheteurs que pour les locataires. Et comme la plupart des propriétaires vivent dans des maisons unifamiliales, les unités unifamiliales jouent un rôle démesuré dans le calcul du loyer équivalent des propriétaires.

“Il y a plus de chaleur derrière les maisons unifamiliales, et il y a de très bons arguments pour expliquer pourquoi cette chaleur va persister”, a déclaré Skylar Olsen, économiste en chef chez Zillow.

D’autres économistes doutent que la hausse de l’inflation en janvier soit le début d’une tendance plus durable. Les loyers des maisons unifamiliales dépassent ceux des appartements depuis un certain temps déjà, mais ce n’est que récemment que l’inflation entre les propriétaires et les locataires a divergé. Cela suggère que les données de janvier étaient un hasard, a soutenu Omair Sharif, fondateur d’Inflation Insights, une société de recherche économique.

“Les choses d’un mois à l’autre en général peuvent être instables”, a déclaré M. Sharif. La bonne nouvelle du rapport, a-t-il déclaré, est que la croissance des loyers a enfin commencé à ralentir, ce qui le rend plus confiant dans le fait que le ralentissement tant attendu se dessine dans les données officielles.

Cette conclusion est cependant loin d’être certaine. Avant la pandémie, les différents segments du marché immobilier présentaient des évolutions globalement cohérentes : les loyers des appartements augmentaient à peu près au même rythme que ceux des maisons unifamiliales, par exemple.

Mais la pandémie a détruit cet équilibre, entraînant une hausse des loyers dans certains endroits et une baisse dans d’autres, perturbant les relations entre les différentes mesures. Il est donc difficile de savoir avec certitude quand les données officielles vont se calmer, ni dans quelle mesure – ce qui pourrait rendre la Fed plus prudente alors qu’elle envisage de réduire les taux d’intérêt, a déclaré Sarah House, économiste principale chez Wells Fargo.

“Pour l’instant, ils continuent de supposer qu’il y a encore beaucoup de désinflation en cours, mais cela va les garder prudents dans leur optimisme”, a-t-elle déclaré, faisant référence aux responsables de la Fed. “Ils doivent réfléchir à l’endroit où se trouve réellement l’abri et au temps qu’il faut pour y arriver.”

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