Malgré tous les discours sur la conversion des immeubles de bureaux délabrés de la ville de New York en en matière de logement, un seul quartier l’a fait à grande échelle : le quartier financier.
Au cours des dernières années, des appartements de luxe ont été aménagés dans une tour de bureaux de 1907 au 84 William Street et un gratte-ciel Art déco au 1 Wall Street qui était autrefois le siège de la Banque de New York. Cinq autres immeubles de bureaux sont en train d’être détruits et transformés en résidences, y compris un projet de conversion de ce type qui constitue le plus grand projet de conversion aux États-Unis.
Mais les conversions de gratte-ciel ne sont qu’une partie d’une vague de modifications dans la région qui a commencé il y a des décennies avec la transformation d’immeubles de faible hauteur et qui se poursuit aujourd’hui avec d’énormes tours de verre et d’acier.
Le nom du quartier financier est devenu quelque peu inapproprié car le quartier, autrefois ridiculisé comme un désert après que les banquiers rentrent chez eux, est devenu une enclave résidentielle dynamique à l’extrémité sud de Manhattan.
Il y a maintenant 66 000 habitants, contre 13 700 en 1990, dans la zone délimitée à peu près par Chambers Street et le pont de Brooklyn au nord et par la West Side Highway à l’ouest. Il existe même un nouveau Whole Foods.
Le changement du quartier financier offre une feuille de route et une lueur d’espoir quant à ce qui pourrait arriver dans les quartiers de Lower à Midtown Manhattan qui sont aux prises avec une surabondance de bureaux vides alors que les entreprises continuent de réduire l’espace à la suite de la pandémie. Les analystes immobiliers prédisent qu’une grande partie des bâtiments – notamment des bureaux vieux de plusieurs décennies et aux agencements obsolètes – resteront peu attrayants pour la plupart des entreprises et devront trouver d’autres utilisations.
Le maire Eric Adams et la gouverneure Kathy Hochul ont défendu les conversions résidentielles comme solution à la fois au surplus de bureaux et à un autre problème majeur, la pénurie de logements dans la ville. Mais peu de bâtiments font ce changement. De telles modifications peuvent être coûteuses et peu pratiques étant donné la difficulté de créer des résidences lumineuses à partir d’intérieurs sombres et profonds.
La transformation du quartier financier est le résultat de deux revers – l’exode des banques et des compagnies d’assurance du Lower Manhattan vers Midtown et les attentats du 11 septembre – qui ont conduit au remplacement progressif des travailleurs en costume de 9h à 17h par des parents poussant des poussettes. .
Les terrains compacts du quartier ont créé une prépondérance de bâtiments élancés avec de hauts plafonds et de grandes fenêtres, facilitant ainsi les conversions.
Depuis le début de la pandémie, près de 1 500 résidences dans des bâtiments neufs et convertis ont été ajoutées dans le quartier. Des milliers d’autres sont attendus dans les années à venir, notamment dans ce qui est considéré comme la plus grande conversion du pays : 1 300 appartements dans une tour de bureaux libérés par JPMorgan Chase début 2021.
Cory Levy, 26 ans, a déclaré qu’il était depuis longtemps fasciné par le charme du quartier financier, notamment par ses rues courtes qui rappellent l’époque où les Néerlandais ont colonisé le quartier sous le nom de Nouvelle Amsterdam, avant que Manhattan ne soit tracé sur une grille.
Pourtant, des amis lui ont conseillé de ne pas s’y installer.
“Ils ont dit que c’était une ville fantôme”, a déclaré M. Levy.
Il a décidé de s’occuper après son travail, en visitant un bar sur le toit, des restaurants et des cafés.
“Ce n’est pas l’East Village”, a-t-il déclaré, “mais c’est résidentiel, et si vous aimez sortir et faire des choses tard le soir, il y a des endroits pour manger et boire.”
Il a adoré le quartier et a signé un bail pour un appartement avec sa petite amie en avril, un appartement d’une chambre dans une ancienne tour de bureaux de 57 étages qui a été convertie en 2008.
M. Levy a déclaré que le quartier présentait des avantages majeurs par rapport aux autres quartiers. Environ la moitié des lignes de métro de la ville s’arrêtent à proximité, ainsi que plusieurs ferries et le train PATH vers le New Jersey. Il y a des inconvénients, reconnaît-il : la lumière du soleil peut être difficile à trouver dans les couloirs étroits.
La transformation du quartier financier a commencé au milieu des années 1990, lorsque le marché des bureaux était confronté à des défis similaires. Alors que les postes vacants augmentaient, les législateurs de l’État ont approuvé des incitations fiscales pour les promoteurs qui convertissaient des tours de bureaux languissantes en résidences. Un boom de la construction a suivi.
Près de 13 000 unités avaient été créées au moment où les incitations ont expiré en 2006, selon une analyse de la Commission citoyenne du budget. Avant 1990, la zone comptait environ 7 400 résidences au total, selon Downtown Alliance, une organisation à but non lucratif qui gère le quartier d’amélioration des affaires local.
La conversion des bureaux s’est poursuivie même après l’expiration des incitations, mais à un rythme plus lent. Joey Chilelli, directeur général de Vanbarton Group, une société immobilière, a prédit que le dernier coup porté au marché des bureaux entraînerait très probablement davantage de conversions dans le quartier financier, parfois appelé FiDi.
Le quartier a le taux de vacance de bureaux le plus élevé de Manhattan, selon la société immobilière Colliers. Près de 27 % des surfaces de bureaux sont à louer, a indiqué le groupe, contre 11 % avant la pandémie.
Vanbarton Group réaménage la dernière conversion dans le quartier, créant 588 appartements au 160 Water Street. L’entreprise a acheté la propriété en 2014 et avait prévu de la conserver comme bureaux jusqu’à l’arrivée de la pandémie. La location des appartements démarre cet hiver.
“Beaucoup de bâtiments là-bas sont prêts à être convertis”, a déclaré M. Chilelli. « Cette progression se poursuivra à mesure que les gens découvriront que FiDi est en fait un endroit où il fait bon vivre. »
Au fil des années, certains des premiers gratte-ciel de la ville, dont le 15 Park Row, sont devenus des logements. Mais il en va de même pour de nombreux immeubles de bureaux modernes qui ont eu du mal à conserver leurs locataires commerciaux dans les années 1980 et 1990, notamment le 90 William Street, près de la Federal Reserve Bank de New York.
Ruth Cheng a été l’une des premières locataires à emménager au 90, rue William en 2008, achetant une copropriété avec son mari après avoir visité une unité témoin. Ils y ont élevé deux enfants jusqu’à ce qu’ils en aient un troisième et aient besoin de plus d’espace.
« Nous n’avons même pas vraiment cherché ailleurs, a déclaré Mme Cheng, 49 ans, ajoutant que les écoles de ses enfants se trouvaient dans le quartier. «Nous voulions rester à FiDi.» La famille vit désormais dans un nouveau bâtiment à deux pâtés de maisons.
Au cours des 15 années de présence de la famille dans la région, plusieurs écoles ont ouvert leurs portes, tout comme de nouveaux restaurants et magasins, notamment au port maritime voisin de South Street. L’un des magasins les plus récents du quartier est Best Sicily Bottega, un café et épicerie italien sur Beaver Street.
Les fondateurs du magasin, Silvia Lombardo et Nicolas Calia, se sont rencontrés via Instagram pendant la pandémie et ont découvert qu’ils vivaient tous les deux dans le quartier financier et avaient grandi à 10 minutes l’un de l’autre en Sicile. Lorsqu’ils se sont rencontrés, Mme Lombardo possédait une boutique en ligne vendant des produits italiens, mais elle souhaitait les présenter dans un magasin physique avec des aliments comme des gâteaux à l’huile d’olive et des boulettes de viande préparés à partir des recettes de sa famille.
Forts de leur amour commun pour la Sicile et la gastronomie, ils ont ouvert la boutique en mai en face de l’appartement de Mme Lombardo. Ils ont déclaré qu’ils n’avaient pas envisagé d’ouvrir ailleurs et avaient décidé de rester ouverts après les heures de travail pour servir des dîners à emporter aux résidents locaux, comme des pâtes le vendredi.
« Nous pensons vraiment que quelque chose est en train de changer ici », a déclaré Mme Lombardo.
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