Le logement étudiant a un nouveau mantra : plus grand est mieux

Lorsque le Standard, un complexe de logements étudiants hors campus, a ouvert ses portes à l’automne à Bloomington, dans l’Indiana, accueillant son premier groupe de résidents, il avait résolument une ambiance de villégiature. Outre la piscine et les centres de remise en forme nécessaires, il a attiré les étudiants avec deux terrains de pickleball, un parc pour chiens et un simulateur de sports de mouvement. Le complexe a même utilisé une application de mise en relation de colocataires.

La course aux armements pour les commodités dans les logements étudiants n’a rien de nouveau, mais ce qui frappe dans le Standard, c’est sa taille : 1 000 lits, soit environ deux fois la taille d’un dortoir typique. En fait, le Standard pourrait accueillir 3 pour cent des plus de 34 000 étudiants de premier cycle de l’Université d’Indiana.

Les complexes de logements étudiants hors campus à travers le pays sont de plus en plus grands, certains abritant plus de 1 500 étudiants, et ils sont construits sur des parcelles de premier ordre aussi proches que possible du campus, alors que les promoteurs cherchent à mieux gérer leurs résultats.

“Avoir des projets plus importants nous permet d’avoir plus de commodités car nous pouvons répartir les coûts sur un plus grand nombre de lits”, a déclaré J. Wesley Rogers, directeur général de Landmark Properties, le développeur de complexes Standard dans 23 États, dont celui de Indiana.

Mais les promoteurs sont confrontés à des défis, notamment le coût plus élevé des terrains à proximité du campus et la possibilité que les inscriptions à l’université diminuent.

L’évolution vers des complexes plus grands intervient alors que l’industrie perd son image d’entreprise de niche gérée par des propriétaires locaux et attire plutôt davantage d’investisseurs institutionnels et mondiaux, a déclaré Dave Borsos, vice-président des marchés de capitaux pour le National Multifamily. Conseil du logement à Washington. Les deux plus grands investisseurs internationaux sur le marché sont désormais Abu Dhabi Investment Authority et Global Student Accommodation, une société de gestion immobilière basée à Londres.

Les grands investisseurs apportent une plus grande surveillance. « L’industrie exige un niveau d’attente différent en matière d’efficacité et de gestion », a déclaré M. Borsos.

Une stratégie consiste à placer plus d’étudiants dans moins d’espace. Certaines unités du Standard disposent de cinq chambres, une tendance que M. Borsos a constatée devenir de plus en plus populaire à mesure que les promoteurs tentent d’installer davantage de lits.

Malgré les logements plus restreints, plus de lits signifient une baisse du loyer pour chaque colocataire. Et les développements plus grands permettent également des avantages plus luxueux, comme des studios de yoga, des murs d’escalade et des foyers.

Le plus grand complexe de logements étudiants de Landmark est le Standard à Seattle, qui a ouvert ses portes le 22 septembre à côté de l’Université de Washington. Il comprend deux tours de grande hauteur et un bâtiment de taille moyenne, qui abriteront ensemble 1 545 étudiants. L’université, qui compte plus de 34 000 étudiants de premier cycle, n’exige pas que les étudiants de première année vivent sur le campus comme le font de nombreuses universités, de sorte que le bassin de résidents disponibles est plus important qu’ailleurs.

La transition vers le principe « plus c’est gros, mieux c’est » s’est accélérée, a déclaré M. Borsos. Il y a encore quelques années, il aurait eu du mal à imaginer un complexe de 1 500 lits. Au début des années 2000, les promoteurs ont parié que les étudiants échangeraient des trajets plus longs contre de meilleurs équipements et des logements plus spacieux. Des groupes d’étudiants vivaient dans des quartiers de villes qui ne faisaient pas toujours partie de la communauté universitaire et utilisaient des navettes pour se rendre au campus.

Mais désormais, les promoteurs peuvent obtenir des loyers plus élevés avec des logements plus proches du campus, offrant ainsi un meilleur retour sur leur investissement initial, qui peut être élevé. Le coût par lit dans un complexe d’habitation situé à 800 mètres ou moins du campus est de 131 244 dollars, soit environ 77 % de plus que celui d’un logement étudiant situé à plus de trois kilomètres du campus.

Le taux de rendement plus élevé a attiré d’autres promoteurs, qui se précipitent vers des campus dotés d’énormes développements. Les grues font partie de l’horizon autour de l’Université du Texas à Austin, et la construction est rapide le long de la périphérie de l’Université Purdue à West Lafayette, Indiana.

Core Spaces, qui construit des logements étudiants hors campus, s’agrandit et se rapproche. Dan Goldberg, président de Core Spaces, a déclaré qu’il y avait eu « une prolifération de logements construits à cet effet, de plus en plus éloignés du campus », mais que la tendance avait atteint son apogée. Depuis, l’entreprise a changé de cap. « Nous construisons généralement des immeubles de 15 à 20 étages aussi près que possible du campus », a-t-il déclaré.

Mais obtenir un terrain à proximité du campus est souvent coûteux et soumis au zonage local. Les projets peuvent mettre des années à démarrer. Malgré les défis, M. Goldberg estime que le « rapprochement des campus » survivra aux autres tendances.

“Nous avons vu des concurrents construire des installations extravagantes”, comme des salles de jeux vidéo et des cinémas, a-t-il déclaré. « Ce que nous avons constaté au cours des cinq dernières années, ce que veulent les étudiants, c’est plus de bien-être, plus de forme physique, plus d’espace d’étude et une connexion Wi-Fi de qualité. »

Mais l’atout le plus recherché est la proximité. « Les étudiants veulent pouvoir sortir du lit et aller en classe », a-t-il déclaré.

Core Spaces a développé des logements en bordure de campus dans des dizaines de villes à travers les États-Unis. La marque Hub on Campus de l’entreprise, par exemple, s’étend de l’Université de Californie à l’Université de Floride. Son plus grand, avec plus de 1 500 lits, est celui situé près du campus de Virginia Tech à Blacksburg, en Virginie.

Le hub du développeur à Champaign, dans l’Illinois, a ouvert un pâté de maisons de l’Université de l’Illinois à Urbana-Champaign en 2021, s’adressant aux étudiants en proposant une terrasse et une piscine sur le toit, un espace barbecue et un centre de remise en forme avec sauna. Les améliorations comprennent des téléviseurs intelligents, des matelas en mousse à mémoire de forme et des systèmes audio.

La société a des développements plus importants en cours, dont plusieurs avec plus de 2 000 lits à Knoxville, Tennessee ; Raleigh, Caroline du Nord ; et Berkeley, en Californie. Son plus grand projet sera adjacent à l’Université de Clemson à Clemson, en Caroline du Sud, avec plus de 2 300 lits. Et M. Goldberg a déclaré qu’il n’exclurait pas de développer des complexes encore plus grands.

« Nous n’imposons pas de limite à la taille des bâtiments », a-t-il déclaré, ajoutant que les développements sont soigneusement examinés car ils sont soumis aux demandes du marché.

Néanmoins, la transition vers des développements plus importants pourrait avoir ses limites, a déclaré Jaclyn G. Fitts, vice-présidente exécutive et co-responsable de l’équipe nationale de logement étudiant chez CBRE, une société de services immobiliers.

Pour remplir des installations plus grandes, les promoteurs sont confrontés à un « taux de capture » décourageant, c’est-à-dire au pourcentage que leurs développements cherchent à combler par rapport au nombre d’étudiants de premier cycle disponibles pour un logement hors campus, a-t-elle déclaré. Traditionnellement, les promoteurs visent un taux de capture de 2 à 3 %, ce qui est suffisamment élevé pour réaliser des bénéfices, mais suffisamment bas pour limiter l’exposition si l’économie se détériore et que la demande diminue.

Mme Fitts voit le « point idéal » pour le développement hors campus se situer dans la fourchette de 400 à 600 lits, car ceux-ci sont plus réalistes à combler. « Vous devez savoir que vous avez la demande pour remplir votre logement », a-t-elle déclaré. “L’économie doit fonctionner.”

Mais M. Rogers de Landmark a déclaré qu’un taux de capture de 6 à 7 pour cent était économiquement logique « en fonction de la dynamique du marché ».

L’appétit de voir grand pourrait revenir hanter les développeurs, a déclaré Anne P. Villamil, professeur d’économie à l’Université de l’Iowa. Ils misent peut-être sur un nombre inépuisable d’étudiants, mais Mme Villamil a souligné des études qui ont montré que les changements démographiques entraîneraient une baisse substantielle de la population de premier cycle à partir de 2025, une tendance que certains appellent la « falaise des inscriptions ».

Elle prédit que moins d’étudiants signifieront la survie des plus aptes parmi les complexes d’appartements qui pourraient se retrouver vides s’ils ne peuvent pas rivaliser.

“Nous avons traversé une période d’incertitude avec tous les chocs qui ont frappé l’économie, mais c’est un autre choc qui est clair et qui arrive”, a déclaré Mme Villamil.

M. Borsos, cependant, a déclaré qu’il avait vu les mêmes études et prédit une baisse plus modeste. « Les grandes universités publiques continueront de voir des candidatures significatives bien plus nombreuses qu’elles ne peuvent en accueillir », a-t-il déclaré.

Alors, le complexe de 2 500 lits va-t-il devenir monnaie courante ? “Si un promoteur a accès à un terrain dans une université et pense qu’il y a une capacité suffisante pour construire quelque chose de plus grand, il le peut”, a-t-il déclaré.

https://www.ctptimes.com

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