À Shenzhen, métropole née de la prospérité économique de la Chine, le village de Paibang rappelle le passé modeste de la ville et les défis à relever pour relancer le secteur immobilier du pays.
Paibang est ce que la Chine appelle un village urbain, un labyrinthe d’immeubles d’habitation surbaissés et de vitrines familiales reliées par un dédale de ruelles et de routes étroites. Il y en a des centaines à Shenzhen, une municipalité de 18 millions d’habitants située à côté de Hong Kong, et des milliers de villages similaires à travers la Chine.
Aujourd’hui, alors que la Chine est embourbée dans une crise immobilière persistante, les décideurs politiques souhaitent réorganiser les quartiers urbains vieillissants comme Paibang pour relancer la construction et stimuler les économies locales.
Mais comme le montre la réhabilitation hésitante de Paibang, cela ne sera pas une solution rapide ou facile.
Il y a sept ans, Paibang a été choisie pour une « rénovation urbaine » par les autorités municipales, et en 2019 China Evergrande, l’une des plus grandes sociétés immobilières du pays, a pris le contrôle du projet. L’entreprise a payé les propriétaires d’immeubles pour avoir le droit de démolir des appartements et de commencer à défricher des terrains pour des gratte-ciel modernes. Avant que les travaux puissent commencer, Evergrande s’est effondré.
Evergrande a ensuite confié le projet à Shenzhen Metro, une entreprise publique et principal actionnaire de China Vanke, un autre constructeur immobilier géant. Vanke est désormais confrontée à ses propres problèmes de trésorerie. La semaine dernière, le métro de Shenzhen – et, par extension, le gouvernement de Shenzhen – ont cherché à calmer les investisseurs en s’engageant à soutenir Vanke.
Pendant ce temps, la construction à Paibang est restée au point mort. Un récent jour de semaine, un bâtiment moderne vitré qui sert de siège au projet et qui affiche toujours les panneaux Evergrande, était en grande partie vide.
Les plus grands constructeurs immobiliers chinois sont dans la tourmente financière, subissant un ralentissement des ventes et des restrictions sur les emprunts après des années d’excès. Le mois dernier, le prix moyen des logements neufs a connu sa plus forte baisse depuis plus de huit ans. La crise immobilière pèse sur l’économie. Les collectivités locales, qui dépendent des revenus issus des baux fonciers, ressentent la pression.
Le gouvernement a tenté de réduire les taux d’intérêt et d’assouplir les exigences en matière d’achat de logements, mais n’a pas bougé l’aiguille. Des mesures plus drastiques pourraient peser sur les budgets locaux alors que la dette constitue déjà un problème. Les régulateurs financiers discutent des moyens de soutenir les promoteurs, mais ils hésitent à inciter les sociétés immobilières à revenir au comportement risqué qui a déclenché la crise.
Et c’est pourquoi les dirigeants chinois s’intéressent aux villages urbains, aux enclaves communautaires situées au sein des grandes villes. Tous les terrains urbains en Chine appartiennent à l’État. Dans le cadre de la campagne d’urbanisation du pays, le gouvernement a agrandi les villes en absorbant les terres agricoles adjacentes détenues par les villageois.
Mais les villages ont été autorisés à conserver la propriété collective des zones où vivaient leurs habitants, créant ainsi des poches de terre où la portée de l’État avait des limites. À mesure que les villes chinoises se modernisaient en étendues de gratte-ciel et de rues quadrillées, les villages urbains se transformaient en quartiers chaotiques et densément peuplés, peu touchés par la gentrification qui les entourait.
À partir de 2009 environ, alors que l’expansion urbaine commençait à manquer de terres, de nombreuses autorités locales ont reconnu le potentiel inexploité des villages urbains et ont réaménagé les quartiers. Mais jusqu’à cette année, il s’agissait surtout d’une initiative locale.
Le Politburo, l’organe exécutif de décision du Parti communiste chinois, a déclaré en avril qu’il « ferait progresser activement et régulièrement la transformation des villages urbains » dans les 21 plus grandes villes du pays. En juillet, le gouvernement chinois, le Conseil d’État, a qualifié cette politique de « mesure importante » pour « accroître la demande intérieure », selon Xinhua, l’agence de presse d’État.
“Cela montre vraiment que les dirigeants chinois ressentent cette anxiété à l’idée de trouver de nouveaux canaux de croissance urbaine”, a déclaré Zhang Yue, professeur agrégé de sciences politiques à l’Université de l’Illinois à Chicago.
Lors de la dernière crise immobilière majeure, vers 2015, Pékin a dépensé des centaines de milliards de dollars pour payer les habitants en espèces afin de faire du commerce dans des cabanes délabrées dans les petites villes et villages.
Le réaménagement des villages urbains est plus compliqué et pourrait être tout aussi coûteux.
Dans un rapport d’octobre, Nomura Securities a déclaré que le processus était « difficile et coûteux » et que le rythme serait lent. La société de courtage chinoise CITIC Securities estime que la Chine pourrait investir près de 140 milliards de dollars par an pendant une décennie complète, selon un rapport publié en août.
Paibang, dans la région nord-ouest de Shenzhen, ressemble à de nombreux autres villages urbains. Des rangées d’immeubles en béton sont si proches les unes des autres qu’on les appelle familièrement « immeubles avec poignée de main » pour décrire la proximité des voisins. Les appartements sont délabrés : pas d’ascenseur, pas de barreaux aux fenêtres et de toilettes à la turque.
Un quartier commerçant animé se trouve au rez-de-chaussée : stands de fruits et légumes, brocantes et restaurants simples. Dans les parcs industriels voisins, on trouve des imprimeries, des entrepôts et des usines. À Paibang et dans trois villages voisins, la grande majorité des 59 000 habitants sont des migrants venus d’ailleurs en Chine et qui ont déménagé à Shenzhen pour trouver du travail.
Ces quartiers sont souvent appelés le « point de départ d’un rêve ». Le chanteur chinois Chen Chusheng vivait dans un village urbain de Shenzhen et se produisait dans les bars le soir avant de devenir célèbre. Dans une ballade qu’il a écrite sur cette expérience, il chante : « Là-bas, les gens étaient très proches et la distance entre les bâtiments n’était qu’une fissure. »
Shenzhen a été désignée première zone économique spéciale de Chine en 1979, transformant un village de pêcheurs de 300 000 habitants en le centre de l’expérimentation du capitalisme en Chine. Shenzhen est devenue le berceau de plusieurs de ses entreprises les plus prospères, notamment Huawei, BYD et Tencent.
Mais à mesure que Shenzhen se développait, les travailleurs migrants, toujours essentiels à la main-d’œuvre locale, ont été exclus des quartiers nouvellement développés de la ville.
Dans de nombreux villages, les terres sont détenues par une collectivité et les bâtiments appartiennent à des villageois de longue date, dont beaucoup ont quitté le quartier depuis longtemps.
Gao Jia dirige un magasin de meubles et d’électronique d’occasion à Paibang depuis huit ans. L’année dernière, ses propriétaires lui ont demandé de quitter les lieux après avoir accepté de céder le bâtiment abritant son magasin à Evergrande. Il était ravi d’obtenir un sursis après que les problèmes d’Evergrande aient stoppé le projet de réaménagement et empêché ses propriétaires de finaliser la vente du bâtiment.
« Rénover les vieilles villes ne nous sert à rien », a déclaré M. Gao. « Nous ne pourrons plus payer le loyer et nous ne pourrons plus faire d’affaires. »
Duan Biqiong, propriétaire d’une papeterie, a déclaré : « S’il n’y a pas de travailleurs migrants, cet endroit n’est qu’une ville vide. »
En plus de facturer certains résidents, la rénovation des villages urbains prend beaucoup de temps. Les gouvernements locaux doivent négocier des accords avec les coopératives propriétaires de terrains ainsi qu’avec les propriétaires individuels de bâtiments avant de démolir les structures.
Les responsables de Guangzhou, la troisième plus grande ville de Chine, avec 127 rénovations de villages urbains en cours cette année, ont déclaré que le délai moyen d’achèvement d’un projet s’étendait de 5,5 ans à plus de sept ans, selon les médias locaux. Plus une réhabilitation est longue, plus elle coûte cher.
Jackle Zhuang, 44 ans, possède un immeuble de cinq étages à Paibang. Lorsqu’il a emménagé avec sa famille alors qu’il était adolescent, le quartier était à peine développé. L’arrêt de bus le plus proche se trouve à 30 minutes à pied. Aujourd’hui, Paibang possède sa propre station de métro.
Mais M. Zhuang n’habite plus dans le quartier. Il a déménagé cette année avec sa femme et son enfant à Chengdu, une ville du nord-ouest de la Chine située à plus de 1 600 kilomètres de là. À Paibang, a-t-il expliqué, il n’y avait pas de parcs à proximité et ce n’était pas sûr pour les enfants car les bâtiments étaient très proches de la route.
“Il n’y a probablement rien d’autre de bon, à part le loyer bon marché”, a déclaré M. Zhuang. “Ce n’est pas un cadre de vie idéal.”
S’il est prêt à passer à autre chose, il ne sait pas si l’accord qu’il a signé avec Evergrande en 2020 pour vendre son immeuble est toujours valable ou s’il devra négocier à nouveau avec le nouveau promoteur. Il espère échanger ses appartements actuels contre des logements dans un nouvel immeuble.
Pour l’instant, tout ce qu’il peut faire, c’est attendre et voir.
Li toi contribué à la recherche.
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