China Evergrande a grimpé en flèche grâce au boom immobilier. Voici pourquoi il s’est écrasé.

En janvier, plus de 100 détectives financiers ont été dépêchés au siège de Guangzhou du groupe China Evergrande, un géant de l’immobilier qui avait fait défaut un an plus tôt sur une dette de 300 milliards de dollars. Son auditeur de longue date venait de démissionner et une nation d’acheteurs de maisons avait dirigé sa colère contre Evergrande.

La police surveillant les manifestants montait la garde à l’extérieur du bâtiment et la nouvelle équipe d’auditeurs a reçu des autorisations d’entrée. Après six mois de travail, les auditeurs ont rapporté qu’Evergrande avait perdu 81 milliards de dollars au cours des deux années précédentes, bien plus que prévu.

Mais ils avaient encore des questions. Certains dossiers qu’ils avaient demandés à Evergrande étaient incomplets. Il manquait des chiffres. Des erreurs ou inexactitudes comptables importantes peuvent ne pas avoir été détectées. Comment les choses chez Evergrande – autrefois l’une des entreprises les plus prospères de Chine – ont-elles mal tourné ?

Le boom immobilier de la Chine a été le plus important que le monde ait connu, et l’essor d’Evergrande a été alimenté par une expansion rapace, le système qui l’alimentait et les investisseurs étrangers qui y ont investi de l’argent. Lorsque la bulle immobilière chinoise a éclaté, aucune autre entreprise n’a implosé de façon aussi spectaculaire.

En 2021, la responsabilité de l’échec d’Evergrande a été carrément imputée à une directive politique de Pékin visant à refroidir le marché en restreignant l’accès aux prêts des promoteurs immobiliers, privant ainsi l’entreprise endettée de liquidités pour financer ses opérations.

Mais des entretiens avec des personnes proches d’Evergrande et une reconstitution de documents accessibles au public offrent une explication alternative : une comptabilité douteuse et une mauvaise surveillance de l’entreprise, conduisant à des problèmes comme la disparition de 2 milliards de dollars, avaient déjà poussé l’entreprise vers la catastrophe.

L’ampleur de l’essor d’Evergrande était stupéfiante. Pendant trois décennies, il a exercé le pouvoir à Pékin et dans des villes et villages situés à des milliers de kilomètres de là. Ce succès a fait de son fondateur et président, Hui Ka Yan, l’une des personnes les plus riches du monde et a enrichi tout un écosystème – depuis les gouvernements locaux qui lui ont vendu des terres jusqu’aux banques de Wall Street qui lui ont imposé des frais pour lever des fonds.

L’ampleur des trébuchements d’Evergrande était ahurissante. L’entreprise a promis à des centaines de milliers d’acheteurs des appartements qu’elle n’a jamais construits. Il a détourné des milliards de dollars des familles et des employés, dont certains ont disparu. Il a fallu travailler sans compensation pour les ouvriers du bâtiment, les peintres et les agents immobiliers, ce qui a entraîné des factures impayées qui ont atteint 140 milliards de dollars.

Aujourd’hui, Evergrande reste en défaut de paiement, incapable de payer ses dettes mais n’est pas officiellement disparue. Ses actions se négocient à quelques centimes par action. Lundi, une tentative judiciaire visant à forcer sa liquidation s’est prolongée : un juge a ajourné l’audience dans un procès visant à démanteler formellement l’entreprise tentaculaire afin de rembourser une partie des investisseurs qui ont perdu de l’argent.

Les responsables d’Evergrande et ses représentants n’ont pas répondu à plusieurs demandes d’interview ou de commentaires.

Le boom immobilier en Chine a commencé à l’époque où M. Hui a lancé Evergrande en 1996 dans la ville de Shenzhen, une zone économique spéciale où le Parti communiste chinois expérimentait le capitalisme.

Evergrande s’est étendu au-delà de Shenzhen alors que la Chine subissait une urbanisation massive et a joué un rôle central dans le plus grand mouvement de population au monde depuis la campagne vers les villes. M. Hui s’est attiré les bonnes grâces des familles de certains des plus hauts responsables chinois. Il a nommé Wen Jiahong, le frère du vice-Premier ministre chinois de l’époque, Wen Jiabao, au conseil d’administration d’Evergrande en 2002.

Au moment où Evergrande a commencé à vendre des actions au public à Hong Kong en 2009, elle avait déjà été confrontée à des questions concernant son expansion vorace. Les investisseurs étrangers, dont beaucoup étaient des fonds de capital-investissement américains, des hedge funds et des banques de Wall Street, avaient injecté de l’argent dans des sociétés immobilières quelques années plus tôt, et la dette s’accumulait. M. Hui avait espéré lever 1,5 milliard de dollars, mais la société a finalement obtenu 722 millions de dollars grâce à la cotation de ses actions.

Partout dans le monde, une crise financière mondiale se répercutait, qui a commencé par une chute des prix de l’immobilier aux États-Unis. Mais en Chine, après une récession brève mais brutale, le gouvernement a injecté 500 milliards de dollars dans la construction de routes et de voies ferrées, stimulant ainsi la croissance et permettant à la Chine de sortir de la crise avant les autres pays. En cotant ses actions à Hong Kong, Evergrande a eu accès à de l’argent en dehors de la Chine pour acheter des terrains en Chine. Des dizaines d’autres développeurs faisaient la même chose. Trois d’entre eux – Kaisa Group, Yuzhou Properties et Fantasia Holdings – ont levé des fonds au cours des mêmes semaines qu’Evergrande. Depuis, ils ont tous fait défaut.

En 2010, le marché montrait des signes de surchauffe. Les prix des logements ont augmenté plus rapidement que le revenu moyen des ménages. Bientôt, les économistes ont averti que le marché immobilier chinois était surévalué, que l’offre était surconstruite et que les promoteurs étaient surendettés.

Les acheteurs chinois ont néanmoins continué à affluer vers les projets de construction. À mesure que les villes se remplissaient de nouveaux immeubles d’habitation, les promoteurs se tournaient vers les villes satellites et les zones plus rurales.

Les acheteurs potentiels ont été guidés à travers les salles d’exposition et les appartements modèles, puis ont reçu un morceau de papier à signer. Pour un tiers du prix d’un appartement, et parfois même plus, ils ont acheté, promis, un appartement pas encore construit. Pour les ménages disposant de peu d’endroits où stocker leur patrimoine, il était difficile d’imaginer comment un pari immobilier pouvait mal tourner.

Mais les choses ont mal tourné. Au cours de la dernière décennie, les autorités ont tenté de freiner les prêts, mais les sociétés immobilières ont trouvé des moyens de contourner chaque restriction, parfois en rognant sur les appartements, d’autres fois en supprimant les dettes de leurs bilans. Finalement, une politique adoptée en 2020 qui rendait l’emprunt plus difficile a commencé à faire basculer les développeurs dans le précipice.

Les estimations varient quant au nombre d’appartements restant vides. He Keng, ancien directeur adjoint du bureau chinois des statistiques, a récemment ironisé sur une estimation selon laquelle le nombre de logements vacants n’était pas suffisant pour trois milliards de personnes. “Cette estimation est peut-être un peu élevée”, a-t-il déclaré dans une vidéo publiée par China News Media. “Mais 1,4 milliard de personnes ne pourront probablement pas les combler.”

Pendant des mois en 2021, Evergrande a tenu les marchés mondiaux en alerte à l’approche d’un défaut de paiement, mettant à l’épreuve la conviction selon laquelle certaines entreprises chinoises étaient trop grandes pour que les autorités les laissent faire faillite. Les investisseurs étrangers ont continué à acheter les obligations des promoteurs immobiliers même après que l’un des plus grands bénéficiaires du boom immobilier, le magnat de l’immobilier Wang Jianlin, ait averti que le marché immobilier chinois était « la plus grande bulle de l’histoire ».

Le 9 décembre, trois jours après qu’Evergrande n’ait pas respecté la date limite pour payer les intérêts de certaines obligations, une agence de notation de crédit a déclaré l’entreprise en défaut. Cela a déclenché une lutte entre les investisseurs, les acheteurs de maisons, les fournisseurs et les banques pour savoir comment obtenir ce qui leur était dû.

L’effondrement d’Evergrande n’était qu’un domino dans une ligne descendante. Depuis lors, 46 autres promoteurs ont fait défaut, laissant derrière eux un paysage de chantiers de construction fermés, d’acheteurs de maisons en colère et de constructeurs impayés. Inquiètes des troubles sociaux, les autorités ont discrètement poussé les entreprises à continuer de construire des appartements. Evergrande a construit 300 000 appartements en 2022 tandis que l’entreprise discutait avec ses créanciers de la possibilité de les rembourser.

Mais des années de mauvaise gouvernance d’entreprise et de mauvais comportement chez Evergrande se répercutaient sur le public à mesure qu’il devenait plus difficile d’obtenir du financement.

Trois mois après son défaut, Evergrande a déclaré que 2 milliards de dollars avaient été saisis par les banques. Une enquête interne a révélé plus tard que les hauts dirigeants avaient élaboré un plan fin 2020 pour contourner les restrictions d’emprunt en faisant en sorte que des tiers contractent des emprunts en utilisant les filiales d’Evergrande comme garantie.
L’enquête a conclu que le plan violait les obligations de divulgation et de conformité de l’entreprise.

Néanmoins, certains salariés ont déclaré que « ce n’était pas à eux de remettre en question une affaire connue et pilotée par les hauts dirigeants », selon l’enquête.

Les hauts dirigeants, dont le directeur financier et le directeur général, ont démissionné. “Le comportement de certains dirigeants de l’époque n’était pas conforme aux normes attendues par l’entreprise”, selon le rapport interne signé par M. Hui, le fondateur.

En janvier dernier, l’auditeur de longue date d’Evergrande, PricewaterhouseCoopers, a démissionné et a déclaré qu’il ne pouvait pas achever son travail. Le Conseil de comptabilité et de reporting financier de Hong Kong avait déjà annoncé deux critiques des livres d’Evergrande. Un cabinet comptable peu connu, Prism Hong Kong et Shanghai, a été engagé pour effectuer le travail.

Prism a déclaré en juillet qu’Evergrande avait perdu au total 81 milliards de dollars en 2021 et 2022. Cela, comparé à ce que la société a déclaré en 2020, était un bénéfice de 1 milliard de dollars. Le nouvel audit contenait des indices selon lesquels Evergrande traitait l’argent qu’elle avait reçu pour des appartements comme un revenu, même si parfois elle n’avait pas encore construit ces appartements.

Après le nouvel audit, Evergrande a accepté de modifier la façon dont elle comptabiliserait les revenus dans ses comptes en exigeant des documents attestant qu’un appartement avait d’abord été construit.

La branche de gestion de patrimoine d’Evergrande, qui avait proposé des produits à court terme et à taux d’intérêt élevé aux acheteurs de maisons et aux employés lorsque l’argent était serré, a déclaré aux investisseurs en août qu’elle ne serait pas en mesure d’effectuer des paiements.

En quelques semaines, la police a arrêté le personnel de l’unité de gestion de patrimoine. Les médias chinois ont rapporté que l’ancien directeur général de l’entreprise, son directeur financier et l’ancien président de la division d’assurance-vie d’Evergrande avaient également été arrêtés.

Dans les coulisses, l’équipe de direction de l’entreprise à Hong Kong progressait vers un accord de restructuration avec des créanciers étrangers et des prêteurs privés. Puis, le 24 septembre, Evergrande a déclaré qu’elle devait réévaluer et a abandonné l’accord. Quelques jours plus tard, il a été révélé que M. Hui avait été arrêté.

Les réseaux sociaux chinois se sont remplis de commentaires sur la façon dont M. Hui était devenu « un ennemi du peuple chinois ». Les gens ont tourné leur colère vers les investisseurs étrangers et contre la décision de l’entreprise de déposer une demande de mise en faillite. Des entrepreneurs célèbres se sont accumulés sur le fait que les étrangers obtenaient une part de l’entreprise restante appartenant aux acheteurs de maison.

Selon les documents déposés par la société, M. Hui s’est versé, ainsi qu’à sa femme, plus de 7 milliards de dollars de dividendes depuis l’introduction en bourse de la société en 2009. Il a dit aux gens pendant au moins deux ans que lui et sa femme étaient divorcés, selon deux personnes avec interactions directes avec l’entreprise qui n’étaient pas autorisées à parler aux médias. Les documents déposés en août indiquent que lui et sa femme n’étaient plus mariés. Les actifs transférés à son ex-épouse seront contestés.

Deux ans après sa faillite, on ne sait toujours pas exactement comment l’entreprise sera dissoute, combien d’argent il lui restera et qui l’obtiendra.

https://www.ctptimes.com

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