Au milieu d’une crise du logement, des groupes religieux débloquent des terres pour construire des maisons

Emma Budway, une femme autiste de 26 ans, pour la plupart non verbale, vivait avec ses parents à Arlington, en Virginie. Elle aspirait à avoir son propre logement, mais comme elle gagnait peu de revenus, elle ne pouvait pas se permettre de déménager. Alors, lorsque l’opportunité s’est présentée d’emménager dans un appartement de deux chambres en décembre 2019, elle a sauté sur l’occasion.

Aujourd’hui, Mme Budway vit à Gilliam Place, un complexe de logements abordables construit sur une propriété qui appartenait autrefois à l’église presbytérienne d’Arlington. « Mon monde est devenu tellement plus grand », a-t-elle déclaré.

Mme Budway bénéficie d’une tendance immobilière croissante : à travers le pays, des organisations confessionnelles réaménagent des installations inutilisées ou abandonnées pour aider à remédier à une crise de l’accessibilité au logement tout en remplissant leur mission de faire le bien dans le monde.

À l’exception de quelques églises ou synagogues aisées, la plupart des organisations religieuses ont tendance à être riches en terres et pauvres en liquidités, a déclaré Geoffrey Newman, directeur général exécutif de Savills, une société de services immobiliers.

“Ils analysent ce qu’ils peuvent faire pour atténuer leur stress financier et quel rôle l’immobilier joue dans ce processus”, a-t-il déclaré. “Si les étoiles s’alignent sur une bonne propriété, un marché immobilier robuste, des promoteurs actifs, un zonage favorable et un leadership institutionnel avant-gardiste, alors il y a une richesse de potentiel.”

Pourtant, les défis se multiplient. Alors que de plus en plus de lieux de culte s’aventurent dans des logements abordables, ils se heurtent à la résistance des paroissiens, à une réaction « pas dans mon jardin » de la part des résidents locaux et à des questions de solvabilité de la part des prêteurs. Ils sont également gênés par leur manque d’expertise en matière de développement immobilier. Mais, comme l’a dit le révérend Ashley Goff de l’Église presbytérienne d’Arlington, les organisations confessionnelles voient la nécessité et ressentent la nécessité de « faire quelque chose de plus grand qu’elles-mêmes ».

Et le besoin est grand. Les États-Unis manquent de 2,3 à 6,5 millions de logements, selon Realtor.com, un site d’annonces immobilières. Une autre estimation, celle de la National Low Income Housing Coalition, un groupe de défense du logement abordable, suggère qu’il manque 7,3 millions de logements abordables pour les locataires à faible revenu.

Les organisations confessionnelles peuvent contribuer à réduire la crise du logement, a déclaré Ramiro Gonzales, président du conseil d’administration d’Impact Guild, un incubateur de développement communautaire à San Antonio dont le programme Good Acres vise à aider les églises à maximiser leurs propriétés pour le bénéfice de la communauté. San Antonio possède un peu plus de 3 000 acres de propriétés confessionnelles, dont une grande majorité est sous-utilisée, a déclaré M. Gonzales lors d’une table ronde l’année dernière sur la réaffectation des propriétés de l’église.

Ce terrain pourrait être utilisé pour loger 100 000 familles, a-t-il déclaré, ajoutant : « Il est clairement dans les limites de ce que l’Église possède déjà de résoudre ce problème par elle-même. »

Partout au pays, l’histoire est similaire. Jusqu’à 100 000 propriétés d’églises chrétiennes seront vendues ou reconverties au cours de la prochaine décennie, a déclaré Mark Elsdon, pasteur et promoteur à Madison, dans le Wisconsin. « Cela représente un quart à un tiers de toutes les églises aux États-Unis », a-t-il ajouté. “Tous ne possèdent pas de propriété, mais même si la moitié en possède, cela représente un nombre énorme.”

En Californie, par exemple, les organisations confessionnelles et les collèges à but non lucratif possèdent plus de 171 749 acres de terrains potentiellement aménageables, selon un récent rapport du Terner Center for Housing Innovation de l’Université de Californie à Berkeley. À elle seule, San Diego possède plus de 4 000 acres de propriété religieuse, a déclaré Evan Gerber, promoteur et consultant pour Yes in God’s Backyard, un groupe cherchant à développer des logements abordables à partir de propriétés confessionnelles.

Et les institutions confessionnelles possédaient près de 800 parcelles vacantes dans la région métropolitaine de Washington, a écrit Peter A. Tatian, chercheur principal à l’Urban Institute, dans un rapport de 2019. Si des logements multifamiliaux pouvaient être construits sur ce terrain, a-t-il conclu, cela pourrait permettre la construction de jusqu’à 108 000 nouveaux logements.

Cherchant à accroître leurs revenus et à faire le bien, les organisations confessionnelles se tournent de plus en plus vers leurs terrains inutilisés et leurs bâtiments sous-utilisés comme solution pour obtenir un logement abordable. Au moment où Mme Goff est arrivée à l’église presbytérienne d’Arlington en 2018, Gilliam Place était déjà en construction.

« Notre congrégation avait commencé à se demander : ‘A quoi ça sert ?’ », a déclaré Mme Goff. “C’est une grande question existentielle, et ils avaient le sentiment que le logement abordable était un problème sur lequel ils pouvaient faire quelque chose.”

Les fidèles ont décidé de raser leur lieu de culte, de vendre le terrain pour 8,5 millions de dollars et de construire quelque chose de nouveau. En cours de route, l’église s’est associée à Arlington Partnership for Affordable Housing, un promoteur à but non lucratif. Gilliam Place compte 173 logements abordables loués à 500 personnes, dont Mme Budway.

Les gouvernements des États et locaux reconnaissent également le potentiel d’augmentation du parc de logements. Andrew Gounardes, sénateur de l’État de New York qui représente le sud de Brooklyn, a présenté en décembre un projet de loi qui, selon lui, « rationaliserait le processus et la manière dont les institutions religieuses qui souhaitent contribuer à résoudre la crise du logement dans l’État pourront développer des logements abordables sur leur propriété.

Des projets de loi similaires ont été adoptés en Californie en octobre et à Seattle en 2019, et les législateurs de Virginie rédigent un projet de loi basé sur celui de Californie.

Indépendamment des lois des États, les projets sont souvent confrontés à des décisions décisives au niveau local. L’adhésion du quartier n’est qu’une petite étape dans le voyage, a déclaré le révérend David Bowers, vice-président de l’initiative de développement confessionnel pour Enterprise Community Partners, un développeur national à but non lucratif. « Il y a le NIMBYisme, les approbations de zonage », a-t-il déclaré. “C’est la nature de la bête.”

Reste ensuite la question du financement. Les banques « hésitent à faire affaire avec les églises par crainte d’un défaut de paiement », a déclaré l’évêque RC Hugh Nelson, pasteur principal du Ebenezer Urban Ministry Center à Brooklyn, qui a travaillé avec Brisa Builders Corporation sur Ebenezer Plaza, un projet qui comprend 523 appartements abordables, 43 000 pieds carrés d’espace sanctuaire et ministère, et 21 000 pieds carrés d’espace commercial à Brownsville.

Et le processus de développement lui-même nécessite de l’endurance. Ebenezer Plaza a pris près d’une décennie : l’église avait collecté suffisamment de fonds pour acheter deux pâtés de maisons à Brownsville en 2011 pour 8,1 millions de dollars, mais le projet a connu des retards, notamment le rachat de 22 locataires existants, la réhabilitation environnementale et un processus de rezonage. Les ouvriers du bâtiment ont commencé les travaux en 2018 et les résidents ont finalement pu emménager trois ans plus tard.

IKAR, une communauté juive de l’ouest de Los Angeles, est en train de créer 60 appartements pour les personnes âgées autrefois sans abri. « Nous en sommes à la cinquième année et lorsque nous aurons terminé, cela pourrait prendre six ans », a déclaré Brooke Wirtschafter, directrice de l’organisation communautaire d’IKAR. “Ce n’est pas un calendrier inhabituel.”

En outre, des personnes « sans scrupules » à la recherche d’accords peuvent cibler des organisations confessionnelles, en supposant que ces organisations ne soient peut-être pas expertes en immobilier, a déclaré Mgr Nelson, ajoutant qu’il avait entendu des histoires d’horreur de la part d’autres pasteurs. Au début du développement d’Ebenezer Plaza, Mgr Nelson est retourné à l’école pour suivre un programme pour cadres axé sur le développement immobilier à l’Université Fordham.

Richard King, 52 ans, a emménagé l’année dernière dans un nouvel appartement à Ebenezer Plaza après avoir vécu dans la rue et dans des refuges (où il a gagné à la loterie du logement). Il avait occupé divers emplois dans un entrepôt de distribution, mais a été blessé dans un accident de moto et utilise un fauteuil roulant.

Dans son nouveau studio, « mon aide-infirmière et mes médecins peuvent venir me voir tous les jours », a déclaré M. King. « Sinon, je devrais être dans une maison de retraite, et je ne veux pas de ça. »

Les nouvelles communautés devraient accroître la valeur du quartier et apporter des changements positifs aux résidents.

«Une fois que notre propriété a été rezonée, la valeur de toutes les propriétés autour de nous a augmenté», a déclaré Mgr Nelson à propos d’Ebenezer Plaza. Et les membres de l’église nettoient autour du pâté de maisons, a-t-il ajouté. “Nous voulons que cet espace reflète ce à quoi Brownsville pourrait ressembler lorsque la population locale s’approprierait sa communauté”, a-t-il déclaré.

Pour les organisations confessionnelles, cela « relève du bon sens », a déclaré M. Bowers. « Il y a des lieux de culte dans chaque communauté », a-t-il déclaré. « Ils ont souvent des terres au milieu d’un océan de besoins – déserts alimentaires, déserts de logements abordables. Si nous parvenons à rassembler ces organisations, nous pouvons apporter des changements.

https://www.ctptimes.com

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